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    如何協調在先不動產抵押權和租賃權的關系

    時間:2020-06-04 來源:法制博覽 本文字數:4916字
    作者:吳銘 單位:廣東格明律師事務所

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      摘    要: 在物盡其用的價值觀念下,抵押權和租賃權各自的特征決定了抵押權與租賃權在同一物體上發生競合。司法實踐中,抵押權與租賃權間的沖突主要體現在法院強制執行實現不動產抵押權的過程中,如何協調、平衡不動產抵押權人和承租人的利益。我國現行法相關法律規定保護權利設立在先一方的利益。先租賃后抵押的情形下,我國現行有關法律規定較為完善,一致認為不動產所有權的變動不影響租賃關系的存在,優先保護租賃權人利益。反之,先抵押后租賃的情形下,我國現行法有關協調抵押權與租賃權沖突的規定模糊、法律體系混亂以及缺乏相關配套制度規定等,導致各地法院在執行實現在先不動產抵押權時,適用標準不一,造成同案不同執、損害司法公信力、過度保護抵押權人而侵害租賃權人合法權益等問題。鑒于此,本文通過在分析現行相關法律規定的基礎上,參考日本、瑞士相關問題立法,提出建立層次化租賃權設立時間認定標準、評價租賃權是否影響抵押權實現的制度、承租人暫緩交付制度等一系列完善建議,以期協調執行中在先不動產抵押權與租賃權之間的沖突。

      關鍵詞: 先抵押后租賃; 協調沖突; 利益平衡;

      一、問題的提出

      在先不動抵押權與租賃權的沖突主要表現為法院組織拍賣不動產抵押物時,租賃權人以案外人身份提出案外人執行異議,向法院主張該不動產抵押物上存在租賃權,因而形成抵押權與租賃權的沖突。實踐中,抵押權與租賃權的沖突主要包含兩種情形:先租賃后抵押和先抵押后租賃。由于先租賃后抵押,在司法實踐中爭議不大,相關法律法規適用效果良好;而先抵押后租賃,司法實踐中,法院適用標準不一,導致同案不同執,有損司法公信力,執行效率低下、過于保護抵押權人利益等現象層出不窮,因此,如何協調在先不動產抵押權與租賃權之間的沖突顯得尤為重要。
     

    如何協調在先不動產抵押權和租賃權的關系
     

      二、我國在先不動產抵押權與租賃權沖突解決規范及其評析

      (一)我國在先不動產抵押權與租賃權沖突解決規范梳理

      按照相關法律規定頒布的時間先后順序,將我國不動產先抵押后出租情形下,抵押權與租賃權的立法規定梳理如下:

      《擔保法解釋》第六十六條第一款1規定了不動產先抵押后出租情形下,不動產抵押物買受人有權不繼受抵押物上之租賃關系。首先,該條司法解釋未直接規范抵押權人與租賃權人之間的沖突關系,未直接回答抵押權人是否有權滌除租賃權的疑問,而是規范抵押權人與抵押物買受人之間的法律關系,有將抵押權人與租賃權人間的沖突轉化為租賃權人與抵押物受讓人之間沖突的嫌疑。其次,未明確闡明該設立在先的抵押權是否需要辦理抵押登記。此外,其突破了“買賣不破租賃”的規定,過于保護抵押權人利益,超出了合理保護抵押權人的范圍。最后,其未明確抵押權人是否有權滌除租賃權。

      《物權法》第190條2確立了抵押權與租賃權間優先保護權利設定時間在先一方利益的沖突解決機制:設立時間在后的租賃權不得對抗設立時間在先且已經辦理抵押登記的抵押權。該條規定采用反面解釋的方法可得出未辦理抵押登記的抵押權亦不得對抗設立時間在后的租賃權。司法實踐中,如何理解“不得對抗”的含義成為了執行中平衡在先不動產抵押權人與租賃權人利益的關鍵。“不得對抗”是指租賃權當然無效還是指經抵押權人經申請后,可滌除該租賃權?該條規定沒有明確以上問題。

      《城鎮房屋租賃合同解釋》第二十條3規定租賃權設立時間后于抵押權設立時間以及執行法院查封時間這兩種情形下,不適用買賣不破租賃的規定即不動產抵押物買受人有權不繼受抵押物上之租賃關系。其與《擔保法解釋》第六十六條第一款的規定大致相似,在其基礎上添加了法院查封不動產時間早于租賃權設立時間的法律適用情形,但該條文依然是“以規范租賃權人與抵押物受讓人之間的關系來試圖化解承租人與抵押權人之間的沖突”4,依然未明確抵押權人是否有權直接滌除租賃權。

      《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條(以下簡稱《拍賣規定》)第二款5規定了執行中不動產先抵押后出租情形下,執行法院組織拍賣時,租賃權不是當然失效,只有當抵押物上所負擔的租賃權影響了抵押權的實現時,才能滌除租賃權。《拍賣規定》強調了協調在先不動產抵押權與租賃權之間的沖突時,不把權利設立時間先后作為沖突解決的唯一標準,同時還需要考慮設立在后的租賃權是否影響設立在先的抵押權的實現:若租賃權不影響抵押權的實現,法院拍賣該不動產時保留租賃權;若租賃權影響抵押權的實現,法院再行滌除租賃權。《拍賣規定》未進一步明確租賃權影響抵押權實現的具體情形,而司法實踐中,各地法院判斷租賃權是否影響抵押權的實現的標準各異,甚至有法院并未適用該條法律規定,在執行中不問抵押物上之租賃權是否對實現抵押權有無影響,而直接適用《物權法》第190條之規定,滌除租賃權拍賣該不動產抵押物,實乃對“不得對抗”之規定的誤解,侵害了租賃權人的利益,過度保護了抵押權人的利益。

      (二)我國在先不動產抵押權與出租權沖突解決規范評析

      通過對上述立法規范的梳理,在先抵押后租賃的情況下,我國現行不動產抵押權與出租權沖突解決規范存在以下適用困境:

      1.相關法律體系混亂

      在先抵押后出租的情形下,我國現行實體法與程序法以及最高人民法院出臺的司法解釋同時并存,所規定的內容存在矛盾沖突,不同法律位階所規定內容也有所矛盾,法律體系混亂,導致司法實踐中,適用不同的法律規定,造成同案不同執,有損司法公信力。

      2.相關法律規定模糊

      執行中,拍賣不動產抵押物時,在后租賃權是否當然失效,也就是說法院在拍賣抵押物時是否能直接滌除在后租賃權?《拍賣規定》第31條規詮釋了“不得對抗”乃是指在后租賃權不得影響抵押權的實現,但并未進一步規定何為影響抵押權實現的情況,給執行法院留下很大的空間,各地法院標準有所不同,且判斷何為影響都是紙上談兵,并未在實踐中檢驗,單純認為只要抵押物上負擔租賃權拍賣就會導致抵押物的價值貶損,進而滌除租賃權進行拍賣。以上做法,在保護了抵押權人利益的同時卻損害承租人的利益。

      3.缺乏規范的租賃權設立時間認定標準

      解決租賃權與抵押權沖突時,二者設立的先后時間關系對于沖突的解決至關重要。在司法實踐中,租賃權設立時間的認定存在爭議。租賃權在我國普遍被認為是債權,故其在我國并沒有規定租賃權需登記從而具有對抗效力。此外,出于行政管理的需求,我國也有租賃權備案登記,但是并未賦予此備案登記有公示公信的對抗第三人的效力。我國司法實踐中認定租賃權設立時間的標準不一,有主張以租賃合同簽訂時間認定,也有主張以租賃備案登記時間和實際占有租賃物的時間認定。總體來說,缺乏規范化的租賃權設立時間認定標準化解沖突。

      三、域外執行中先抵押后出租情形下,抵押權與出租權沖突解決機制

      針對以上我國在先不動產抵押權與出租權沖突解決規范的適用困境,筆者分別對日本與瑞士兩個國家的相關沖突解決規范考察如下:

      (一)日本暫緩交付制度

      《日本民法典》第三百九十五條6規定了不動產先抵押后租賃情形下,抵押權與出租權沖突解決機制。該沖突解決機制具體內容為抵押權較之租賃權設立在先的情形下,租賃權人若滿足在法院組織拍賣前對該不動產形成實際占有的構成要件,則可以在買受人取得該不動產抵押物所有權之日起6個月內,享有暫時不搬出涉案抵押房屋的權利,可在6個月內暫緩向買受人轉移對該不動產的占有。若6個月內,租賃權人未向買受人交付該不動產,受讓人可向法院申請強制執行。6個月中,租賃權人占有不動產抵押物因失去法律上占有的依據而對買受人構成不當得利,應將6個月租金的不當利益返還給買受人。該制度設立的目的在于先抵押后租賃情形下,平衡抵押權人與租賃權人、買受人三者的利益。7該制度既堅持了保護權利設立在先一方利益的原則,同時也賦予租賃權人一定的緩沖期去尋找新的居所,將租賃權人的利益最大化,較好的化解了抵押權人與租賃權人之間的沖突。同時,租賃權人暫緩交付制度也保護了買受人的利益,值得我國借鑒。

      (二)瑞士雙重報價制度

      瑞士通過《瑞士民法典》、《瑞士債務履行和破產法典》、《瑞士聯邦法院土地強制執行法令》規定了在先不動產抵押權與租賃權的沖突解決規范,具體內容為設立在后的租賃權不得影響執行中在先不動產抵押權的實現,并建立雙重報價制度來評估抵押物上的租賃權是否真正影響抵押權的實現。雙重報價制度是指執行中,法院不去除抵押物上之租賃權進行首次拍賣,根據拍賣結果是否能清償抵押人之債務來判斷是否進行二次拍賣:若負擔租賃權拍賣所得價款就能清償抵押人之債務,表明該租賃權并不影響抵押權的實現;反之,若拍賣所得價款不足以清償抵押人之債務,則去除租賃權后進行第二次拍賣,若拍賣所得價款足以清償該抵押物擔保之債權,則表明租賃權影響抵押權的實現。瑞士雙重報價及雙重拍賣制度最大化平衡了在先不動產抵押權與租賃權的沖突,及保護了抵押權認得利益也保護了租賃權人的利益,很好地詮釋了“不得對抗”抵押權的含義:只有影響抵押權實現時才能將租賃權去除拍賣,該制度提供了較為可行的辦法去判斷負擔租賃權拍賣是否影響抵押權實現,與我國《拍賣規定》第三十一條第二款相契合。

      四、完善我國在先不動產抵押權與出租權沖突解決規范的建議

      通過對日本和瑞士關于在先不動產抵押權和租賃權沖突解決機制的考察,筆者結合我國實際情況,提出完善我國在先不動產抵押權與出租權沖突解決規范的如下建議:

      (一)建立層次化租賃權設立時間認定標準

      根據我國現有的租賃權認定時間的相關規定,可考慮建立層次化租賃權設立時間認定標準,具體內容為:以租賃權人對抵押物形成實際占有為首要認定標準,若租賃權人對改不動產抵押物沒有形成實際占有,則以租賃備案登記時間為認定標準,若既沒有對不動產抵押物形成實際占有,也沒有租賃備案登記,則租賃權設立時間以租賃合同成立時間、租期、租金交付情況等因素進行綜合判斷。

      (二)建立評價租賃權是否影響抵押權實現的制度

      我國缺乏評判設立在后的租賃權究竟是否會在拍賣中影響抵押權的實現的標準,可借鑒域外瑞士的雙重報價制度來判斷租賃權是否影響抵押權的實現。具體制度構建為:首先將抵押物負擔租賃權進行拍賣,若拍賣價格足以清償抵押權所擔保的債權,則租賃權沒有影響抵押權的實現,這種情況常見于一些租約的旺鋪。8反之,流拍再次以不負擔租賃權的形式進行拍賣,拍賣結果足以清償抵押權所擔保的債權,則設立在后的租賃權影響抵押權的實現;若拍賣結果還是和第一次一樣,則該租賃權沒有對抵押權的實現構成影響,租賃權不因實現抵押權拍賣而去除。該制度設計及保障了抵押權人的權益也保障了承租人的合法租賃權,沒有突破買賣不破租賃。

      (三)建立承租人暫緩交付制度

      先抵押后租賃的情形下,若經檢驗租賃權會影響抵押權實現,則租賃權人可向執行法院提出申請,暫緩騰退交付改不動產抵押物,并簽署保證書和繳納相應保證金。承租人承諾在拍賣成功后15日內日向抵押物買受人交付房屋。若租賃權人到期不履行保證書上保證內容,則其繳納的保證金將不予退還,并用于支付法院強制執行費用及賠償抵押物受讓人因其遲延交付所遭受的損失。該制度較好地協調了抵押權人、租賃權人、受讓人之間的沖突,有利于社會的和諧安定。

      注釋

      1《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條第一款:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力.”
      2《物權法》第190條第2句:“抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗己登記的抵押權.”
      3《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第20條第1項:“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持.租賃房屋具有下列列情形或者當事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前己設立抵押權.”
      4孫鵬,王勤勞.抵押權與租賃權的沖突與協調.法律適用,2009(2).
      5《拍、變賣規定》第31條2款:“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍實而消滅,但該權利繼續存在于拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其去除去后進行拍賣.
      6[日]近江辛治.擔保物權法[M].祝婭,譯.法律出版社,2000.
      7孫鵬,王勤勞.抵押權與租賃權的沖突與協調[J].法律適用,2009(2).
      8黃曉林,張國華.不動產抵押權與租賃權的沖突與協調[J].法學雜志,2002(4).

      原文出處:吳銘.在先不動產抵押權與租賃權的沖突與協調[J].法制博覽,2020(15):42-44.
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